Avec son vaste territoire agricole et l’abondance de ses ressources naturelles, le Brésil continue de susciter un vif intérêt de la part des investisseurs étrangers. Cependant, lorsqu’il s’agit d’acquérir ou de louer des terres rurales, le pays adopte une approche prudente et de plus en plus scrutée. Ces dernières années, cette question est redevenue un sujet clé du débat juridique, politique et économique.
Comprendre le paysage juridique
Depuis les années 1970, le Brésil impose des restrictions à l’accès des étrangers aux terres rurales afin de protéger la souveraineté nationale et les ressources stratégiques. Le cadre juridique, principalement établi par les lois n° 5 709/1971 et n° 8 629/1993, limite la capacité des personnes étrangères, des entités étrangères et des sociétés brésiliennes sous contrôle étranger à acquérir ou à louer des propriétés rurales.
Ces opérations nécessitent souvent l’approbation préalable d’organismes gouvernementaux, tels que l’INCRA (Institut national de la colonisation et de la réforme agraire), et doivent suivre une série de procédures légales. Le non-respect de ces règles peut entraîner l’annulation de la transaction, ce qui représente un risque important pour les investisseurs qui ne sont pas conscients des complexités juridiques.
Pression en faveur de la réforme et développements judiciaires
Bien que les lois restent inchangées, des pressions croissantes s’exercent en faveur d’une réforme. Le projet de loi n° 2 963/2019, actuellement examiné par le Congrès, vise à assouplir les restrictions imposées aux entreprises brésiliennes à capitaux étrangers. Parallèlement, deux affaires clés devant la Cour suprême fédérale (ADPF 342 et ACO 2 463) remettent en question l’avis juridique contraignant qui applique actuellement les restrictions existantes.
Une décision dans l’un ou l’autre cas pourrait remodeler le cadre juridique, en élargissant ou en limitant l’accès des étrangers aux terres rurales.
Contournements juridiques : Structures et stratégies
Bien que la législation brésilienne ne définisse pas l’acquisition et la location de propriétés rurales par des étrangers, pour contourner ces restrictions, les conseillers juridiques et d’entreprise ont mis au point des structures alternatives qui permettent à des étrangers de participer à des opérations rurales sans en être directement propriétaires. Du point de vue de l’immobilier, les mécanismes courants comprennent les droits de surface, la cession de l’usage, les accords d’usufruit et les partenariats ruraux, tous conçus pour garantir que le contrôle de l’utilisation des terres reste conforme à la loi.
Du point de vue de l’entreprise, les investisseurs se tournent souvent vers des modèles à deux sociétés : une « LandCo » (une société contrôlée par le Brésil qui possède légalement les terres) et une « OperationalCo » (une société contrôlée par l’étranger qui gère la production agricole). Lorsqu’elle est correctement structurée, cette séparation entre la propriété et l’exploitation peut être efficace, mais elle doit respecter des formalités strictes pour éviter d’être considérée comme une simulation ou un contournement de la loi.
Les actions en justice se multiplient
Il convient de mentionner que ces structures alternatives permettant de surmonter les restrictions – qui ont bien fonctionné – ont récemment été contestées dans le cadre de certains procès d’intérêt public, au motif qu’il s’agit de structures d’entreprise « simulées ». Si les tribunaux confirment ces arguments, de nombreuses transactions passées et présentes pourraient être considérées comme nulles, ce qui risquerait de perturber un large segment du secteur agroalimentaire brésilien.
Ce qui attend les investisseurs étrangers
Si la loi n’a pas changé, l’interprétation judiciaire évolue. Un changement dans la manière dont les tribunaux définissent le « contrôle étranger » – en particulier sous forme indirecte ou de société – pourrait mettre en péril des structures d’investissement largement utilisées.
Les investisseurs étrangers et les acteurs de l’agro-industrie doivent être proactifs : ils doivent procéder à des vérifications juridiques approfondies, se tenir au courant des évolutions législatives et judiciaires et explorer des solutions solides et conformes pour assurer leur présence à long terme dans l’économie rurale brésilienne.
Manucci Advogados a suivi de près l’évolution de cette affaire et est prêt à aider ses clients à évaluer les risques et à prendre des décisions concernant les structures d’acquisition et/ou de location de propriétés rurales au Brésil.
