A forma de celebração dos contratos de alienação fiduciária de imóveis — se por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública — tem sido objeto de prolongada controvérsia no âmbito administrativo-registral brasileiro. No dia 24 de julho de 2026, o Conselho Nacional de Justiça parece querer dar contornos definitivos ao debate ao julgar procedente o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, firmando a tese de que todos os atos e contratos de alienação fiduciária referidos na Lei 9.514/1997, ou dela resultantes, podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A questão ganhou relevo a partir de 2024, quando o próprio CNJ editou os Provimentos nº 172, 175 e 177, que restringiram a formalização por instrumento particular apenas às entidades integrantes do SFI ou do SFH — em aparente contradição com a literalidade do art. 38 da Lei 9.514/1997, cuja redação, desde a reforma promovida pela Lei 11.076/2004, autoriza expressamente que “atos e contratos referidos nesta lei ou resultantes de sua aplicação” sejam celebrados por escritura pública ou por instrumento particular. A União Federal reagiu perante o Supremo Tribunal Federal, obtendo decisão favorável nos Mandados de Segurança nº 39.805/DF e 39.930/DF (rel. Min. Gilmar Mendes, julgados em 13/12/2024), que afastou a restrição imposta pelos provimentos.

O julgamento definitivo do CNJ, conduzido pelo Corregedor Nacional Ministro Mauro Campbell Marques, confirma em caráter permanente a liminar anterior e determinou a alteração do art. 440-AO do Provimento CNJ 149/2023 (Código Nacional de Normas).

A nova redação estabelece que: (i) a faculdade de celebração por instrumento particular se estende a pessoas físicas e jurídicas, independentemente de vinculação ao SFI/SFH; (ii) é vedada a recusa de registro de instrumento particular sob o fundamento exclusivo de a entidade não integrar esses sistemas; e (iii) são considerados válidos os instrumentos particulares celebrados durante a vigência dos provimentos revogados, sem prejuízo das escrituras públicas já lavradas.^[1]

A decisão merece atenção especial no que diz respeito ao estado de Minas Gerais. O Provimento Conjunto nº 93/2020 do TJMG (art. 954) limitava a celebração por instrumento particular às entidades do SFI, cooperativas de crédito e administradoras de consórcio de imóveis — regra que havia sido expressamente validada pelo CNJ em agosto de 2023, com base na “teoria do diálogo das fontes” e no art. 108 do Código Civil. Há, por isso, quem sustente que a nova decisão não produziria efeitos práticos em Minas Gerais.

Essa leitura, contudo, não se sustenta. A decisão de 2026 tem natureza e alcance distintos: trata-se de adequação normativa nacional, fundada em interpretação vinculante do STF e na jurisprudência consolidada do STJ (AgInt no REsp 1.530.556/MS), determinando expressamente que todas as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal promovam divulgação e cumprimento da nova diretriz. A hierarquia normativa, a posterioridade e a força vinculante dessa decisão superam a validação pontual de 2023 — de modo que o regramento restritivo de Minas Gerais (bem como os dos TJs da Bahia, Pará, Maranhão e Paraíba, que adotavam restrição semelhante) fica materialmente superado, ainda que a alteração formal do texto local esteja pendente de providência administrativa do TJMG.

Assim, do ponto de vista jurídico e normativo, a tendência é que a exigência de escritura pública deixe de prevalecer em Minas Gerais para os casos de alienação fiduciária celebrada por entidades fora do SFI/SFH, já que a interpretação que sustentava essa exigência foi expressamente revertida pelo CNJ, com base em decisão vinculante do STF. Contudo, enquanto o TJMG não editar formalmente um novo provimento revogando ou adequando o Provimento 93/2020 à luz dessa decisão, pode haver um período de transição em que tabeliães e oficiais de registro de imóveis em Minas Gerais ainda apliquem a redação local vigente, até que a Corregedoria-Geral de Justiça do estado promova a atualização determinada pelo CNJ. Vale destacar que a nova decisão também resguarda a validade dos instrumentos particulares e das escrituras públicas já celebrados sob as normas anteriores, prestigiando a segurança jurídica dos atos passados.

Para outros estados, como São Paulo, cujo Tribunal de Justiça já adotava a interpretação ampliativa do art. 38 da Lei 9.514/1997 e permitia o instrumento particular sem restrição ao SFI, a decisão do CNJ funciona como reafirmação e blindagem jurídica adicional. A chancela conjunta do STF e do CNJ elimina qualquer risco de retrocesso regulatório e reforça a segurança jurídica das operações já realizadas e futuras — aspecto especialmente relevante dado o volume de transações imobiliárias naquele estado.

No plano prático, o posicionamento consolidado impõe que os Registros de Imóveis não recusem a qualificação registral de instrumento particular com efeitos de escritura pública sob o fundamento exclusivo de a entidade contratante não integrar o SFI/SFH. Subsiste, naturalmente, o poder-dever dos Registradores de verificar os requisitos do art. 24 da Lei 9.514/1997 (valor da dívida, prazo, taxa de juros, cláusula de constituição da propriedade fiduciária, livre utilização do imóvel pelo fiduciante, valor para leilão e procedimentos dos arts. 26-A, 27 e 27-A). Incorporadoras, credores e adquirentes devem revisar minutas contratuais e procedimentos de registro, mantendo atenção a eventuais regulamentações estaduais residuais ainda não formalmente adequadas à nova diretriz.

[1] CNJ, Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, Corregedor Nacional de Justiça Ministro Mauro Campbell Marques, julgado em 2026. Fundamentos: arts. 22, §1º, e 38 da Lei 9.514/1997; arts. 108 e 1.368-A do Código Civil; art. 167, I, item 48, da Lei 6.015/1973; STF, MS 39.805/DF e 39.930/DF (rel. Min. Gilmar Mendes, j. 13/12/2024); STJ, AgInt no REsp 1.530.556/MS (rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 11/10/2021).